بازار مسکن

 

کرونا بازار مسکن را سکته داد!

 

بررسی های میدانی از بازار مسکن طی دو هفته اخیر نشان می دهد که با شیوع ویروس کرونا در کشور تعداد معاملات پایین آمده و قیمت ها در بازار مسکن افزایش نیافته است.

کرونا-بازار-مسکن-را-سکته-داد

به گزارش پیام ساختمان، در حالی که بازار مسکن تحت تاثیر کرونا افت کرده و معامله ای انجام نمی شود ولی با این حال فروشندگان حاضر نیستند نرخ های پیشنهادی را پایین بیاورند. البته به گفته چند واسطه ملکی در دو هفته اخیر بخصوص هفته ی گذشته قیمت ها افزایش چندانی نداشته است.

 

تغییر نکردن قیمت ها در بازار مسکن در شرایطی روی می دهد که گزارش ها از شهر تهران در تاریخ دوشنبه 12 اسفندماه نشان می دهد تعداد بازدیدها، تعداد قراردادها و بازخوردهای آگهی ها در فضای مجازی به یک چهارم هفته قبل کاهش یافته است.

 

بر پایه این گزارش، میانگین قیمت مسکن درتهران در بهمن ماه 14 درصد نسبت به آبان ماه افزایش یافت و به رقم 14 میلیون و 405 هزار تومان در هر متر مربع رسید. البته آمار نشان میدهد نرخ رشد قیمت در مناطق جنوبی تهران بیش تر از مناطق شمالی و محدوده پر تقاضا از جمله مناطق 5، 4، 2، 14 و 15 بوده است.

 

در این ارتباط یک کارشناس اقتصاد مسکن می گوید: مدت هاست قیمت مسکن از تعادل عرضه و تقاضا خارج و تقاضای مصرفی به شدت سرکوب و بسیار کم شده است.

 

قیمت مسکن برای سال 1399 معادل نرخ تورم عمومی

 

سلمان خادم المله با اشاره به اینکه قیمت مسکن در تهران به حدود 14 میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و اگر متوسط درآمد خانوارهای متوسط را 4 تا 5 میلیون تومان در ماه فرض کنیم ده ها سال طول می کشد تا یک خانواده بتواند خانه در یک جای متوسط تهران خریدار کند، اظهار داشت: وجوهی که هم اکنون به بخش مسکن می آید ناشی از سرمایه گذاری است. چون با این وضعیت بدترین کار نگه داشتن پول نقد است. ممکن است بعد از افت بازار سرمایه، بخشی از منابع به بازار مسکن حرکت کند ولی به معنای تقاضای مصرفی و رشد قیمت نخواهد بود.

به گفته این کارشناس، نهایت افزایش قیمت مسکن برای سال 1399 معادل نرخ تورم عمومی است.

 

کاهش تقاضا برای خانه های نوساز

بازار فروش آپارتمان های نوساز، این روزها کمترین متقاضی را دارد،علت آن هم قیمت پیشنهادی اغلب این املاک است که بسیار بیشتر از سطح مورد انتظار متقاضیان مسکن است.

به گزارش پیام ساختمان، تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می دهد سهم فروش آپارتمان های سه تا پنج سال ساخت در ماه های اخیر به مراتب بیشتر از آپارتمان های کلیدنخورده است.

علت نخست این وضعیت را باید در گروه متراژی آپارتمان های نوساز جستجو کرد. در واقع نیمی از این آپارتمان ها بیش از 100 مترمربع مساحت دارند و شاید بیش از 70 درصد آنها بزرگ تر از 75 مترمربع هستند.

علت دوم کاهش شدید تقاضا برای خرید آپارتمان های نوساز نیز از جنس «قیمت» است. قیمت پیشنهادی اغلب این املاک بسیار بیشتر از سطح مورد انتظار متقاضیان مسکن است و فروشندگان این املاک همچنان بر قیمت های پیشنهادی بالای خود در شرایطی که روند تنزل قیمت مسکن آغاز شده، اصرار دارند. به عنوان مثال قیمت پیشنهادی فروش یک واحد آپارتمان 124 مترمربعی نوساز فول امکانات در هفت حوض نارمک، مترمربعی 20 میلیون تومان است.در حالی که قیمت مورد انتظار متقاضیان در بازار کنونی پس از بیش از دو ماه روند کاهش قیمت، حداکثر مترمربعی 17 میلیون تومان است. از این نمونه ها که اختلاف قیمتی بین یک تا بعضا چهار یا پنج میلیون تومانی با قیمت مورد انتظار متقاضیان مسکن نوساز دارند، در بازار بسیار پرتعداد است.

 

خانه های 40 متری در تهران 74 درصد گران شدند

شهریورماه امسال واحدهای کمتر از 40 متر مربع، 74 درصد رشد قیمت داشتند و این در حالی است که بیشتر این واحدها در مناطق جنوب تهران قرار دارند.

به گزرش پیام ساختمان، در شرایطی که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه 1398 به 12 میلیون و 667 هزار تومان در هر متر مربع رسیده، جزئیات ارایه شده از معاملات نشان می دهد واحدهای با متراژ کمتر از 40 متر بیشترین رشد قیمت را به میزان 75.4 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرده اند. این در حالی است که میانگین رشد قیمت در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته 57 درصد گزارش شده است.

گزارش های میدانی حاکی از آن است که آپارتمان های کمتر از 40 متر مربع سهم چندانی از بازار را در اختیار ندارند، اما نسبت به دیگر واحدها زودتر به فروش می رسند؛ چراکه افزایش بیش از 200 درصدی قیمت مسکن در تهران طی دو سال اخیر، متقاضیان را به سمت واحدهای کوچک متراژ و البته قدیمی سوق داده است. مشاوران املاک می گویند در شرایطی که از دو ماه اخیر مالکان واحدهای بزرگ متراژ نرخ های پیشنهادی را بعضا تا 30 درصد پایین آورده اند، کاهش قیمت پیشنهادی آپارتمان های 40 تا 50 متر، اندک بوده و معمولا مالکان این واحدها کمتر تخفیف می دهند.

بیشترین معاملات در واحدهای بیش از 12 میلیون تومان

توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در تهران برحسب قیمت هر متر مربع نیز حاکی از آن است که بیشترین سهم مربوط به واحدهایی با قیمت بیش از 12 میلیون تومان معادل 48 درصد بوده است. پس از آن واحدهای در بازه قیمت بین 7 تا 9 میلیون و 9 تا 10 میلیون تومان به ترتیب با 15 و 7.4 درصد بیشترین سهم از معاملات را برحسب قیمت یک متر مربع در شهریورماه 1398 به خود اختصاص داده اند.

افزایش تدریجی معاملات آپارتمان های قدیمی

از سوی دیگر طی پنج سال گذشته خریداران به تدریج به واحدهای قدیمی تر روی آورده اند. در شهر تهران، فروش آپارتمان های با عمر شش سال به بالا طی پنج سال گذشته از 45 درصد به 60 درصد افزایش یافته است. مهرماه سال 1393 آپارتمان های با عمر بنای شش سال به بالا 44.7 درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده بودند. این در حالی است که شهریورماه 1398 خانه های شش سال و بیشتر 59.2 درصد از کل معاملات پایتخت را به خود اختصاص دادند.

همچنین مهرماه 1393 واحدهای بیش از 20 سال 6.6 درصد از کل معاملات را در بر می گرفت. این رقم در شهریورماه 1398 به 10.9 درصد رسیده است. خرید و فروش خانه های 16 تا 20 سال نیز از 6.1 درصد در مهرماه 1393 به 15.9 درصد از کل معاملات در تیرماه 1398 رسید.

ورود پزشکان به صنف مشاوران املاک

رئیس دانشگاه اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه تیم کارشناسی و پژوهشی مرکز علمی کاربردی اتحادیه مشاوران املاک پیشنهاد افزایش حق الزحمه مشاوران به یک درصد را تدوین کرده است، گفت: ورود پزشکان به صنف مشاوران املاک را باید به فال نیک گرفت.

به گزارش پیام ساختمان، محمدعلی عباس زاده دیباور با اشاره به اینکه تیم کارشناسی و پژوهشی و تحقیقاتی مرکز علمی کاربردی اتحادیه مشاوران املاک پس از آنالیز مسائل و وقایع مرتبط به بازار مسکن افزایش و یکسان شدن کمیسیون مشاوران املاک به یک درصد را در سراسر کشور تدوین و آن را به اتحادیه برای تصویب در کمیسیون هیأت عالی نظارت ارائه کرده است، گفت: آنالیز مسائل و وقایع مرتبط به بازار مسکن و افزایش هزینه های واحدهای صنفی مثل مالیات، عوارض شهرداری و هزینه های انشعاب و هزینه های مربوط به نیروهای انسانی باعث شد تا مرکز عملی کاربردی اتحادیه مشاوران املاک پیشنهاد یکسان شدن و افزایش حق کمیسیون مشاروان املاک را به رئیس اتحادیه مشاوران املاک ارائه کند تا رئیس اتحادیه آن را برای تصویب به هیأت عالی نظارت ارائه کند.

* تدوین پیشنهاد رساندن حق کمیسیون مشاوران املاک به یک درصد

وی در خصوص جزئیات این پیشنهاد گفت: در حال حاضر حق کمیسیون مشاوران املاک در هر استانی متفاوت است و همین موضوع باعث ایجاد برخی تخلفات می شود به همین منظور پیشنهاد این مرکز به اتحادیه مشاوران املاک این بود که حق کمیسیون مشاوران املاک یکسان و به یک درصد برسد.

عباس زاده ادامه داد: در این پیشنهاد در خصوص قراردادهای بیع یک درصد ثمن معامله از هر طرف، در خصوص قراردادهای اجاره یک دوم اجاره بهای یک ماه از هر طرف و در خصوص تمدید قرارداد در صورت افزایش اجاره بها نسبت به سال گذشته یک چهارم اجاره بها و در صورت عدم افزایش اجاره بها یک ششم اجاره بها از هر طرف به عنوان حق الزحمه دریافت شود.

رئیس دانشگاه اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه با آغاز به کار این دانشگاه قطعاً سطح علمی مشاوران املاک افزایش و میزان اشتباه و تخلفات کاهش یافته است، گفت: از ابتدای تأسیس این مرکز تاکنون 4205 دانشجو در این مرکز پذیرش شده است که بیش از 95 درصد این افراد به همان کسب و کار خود یعنی مشاوران املاک مشغول شده اند.

وی با بیان اینکه در حال حاضر این مرکز 1500 دانشجو در رشته های مختلف اعم از کاردانی و کارشناسی دارد، ادامه داد: طی یک سال گذشته ورودی مهر و بهمن بیش از 250 نفر در مقطع کاردانی و بیش از 150 نفر در مقطع کارشناسی پذیرش شده اند.

* ورود پزشکان به صنف مشاوران املاک

عباس زاده در خصوص اینکه چه تعداد افراد در حال حاضر در صنف مشاوران املاک دارای سواد لیسانس به بالا هستند، گفت: در حال حاضر تعداد مشاوران املاک دیپلم و زیر دیپلم رو به کاهش است و افراد دارای مدارک تحصیلی رو به افزایش است به طوری که در حال حاضر بیش از 2 هزار عضو صنفی دارای لیسانس، 500 نفر فوق لیسانس و 100 نفر دارای مدرک دکترا هستند.

وی افزود: حتی در سطح شهر تهران در حال حاضر مشاوران املاکی داریم که پزشک هستند و تعداد آنها هشت نفر است و ما باید این موضوع را به فال نیک بگیریم.

رئیس دانشگاه اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در حال حاضر برخی از تخصص های غیرمرتبط با اخذ پروانه کسب و طی کردن دوره های آموزشی به شغل مشاوره املاک مشغول هستند و اتفاقاً افراد موفقی محسوب می شوند.

وی افزود: از لحاظ قانون نظام صنفی ورود پزشکان به صنف مشاوران املاک منعی ندارد اما این افراد باید یک فرد را با عنوان مباشر معرفی کنند که اتفاقاً این هشت پزشک مورد اشاره مباشر معرفی کرده اند.

رئیس دانشگاه اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: اینکه مباشر معرفی می کنند به این دلیل است که چون دو شغل دارند باید این کار را انجام دهند. یعنی آن پزشکان کار پزشکی خود را رها نکرد ه اند پس حضور آنها در صنف مشاوران املاک به لحاظ قانون نظام صنفی منع قانونی ندارد چون مباشر معرفی کرده اند.

عباس زاده با بیان اینکه بانوان دارای پروانه نیز می توانند در صنف املاک فعالیت کنند به شرط اینکه یک مباشر مرد معرفی کنند، گفت: خوشبختانه طی یک سال گذشته دانشگاه علمی کاربردی اتحادیه مشاوران املاک توانسته خود را به سطح رتبه 2 برساند و این مرکز اولین سطحی است که یک مرکز آموزش علمی داشته است.

به گفته وی، طی سال های 92 تا 96 با تغییر مدیریت دانشگاه اتحادیه مشاوران املاک قدری با زوال و با کاهش رشته مواجه شد اما خوشبختانه توانستیم از سال 97 به بعد مجدداً وضعیت دانشگاه را سروسامان داده و حتی در یک سال گذشته سطح دانشگاه را به سطح رتبه 2 ارتقا دهیم.

 

 

 

 

 

مجله ساختمان تیر 97